Imagina esto:
Llevas apenas unas semanas en tu nuevo piso. Ilusión por las nubes, cajas ya medio vacías, la estantería de IKEA montada a la tercera.
Y de pronto… una mancha en la pared.
Primero pequeña. Luego más oscura. Luego huele raro.
Y entonces lo piensas: “¿Y si esta humedad ya estaba antes de comprar?”
No te asustes. Tampoco te confíes. Porque tus derechos dependen de cuándo y cómo compraste la vivienda.
Y como siempre, el plazo es crucial.
¿Es obra nueva o segunda mano? Porque cambia TODO
Antes de entrar en los plazos, lo primero es esto:
¿Tu vivienda es obra nueva o segunda mano?
Y cuidado: no todo es tan evidente como parece.
Obra nueva no es solo ese edificio recién construido por una promotora. También puede ser un inmueble antiguo completamente reformado, hasta el punto de que se considera “nuevo a efectos legales”.
Por ejemplo:
Una finca de los años 70 donde han cambiado vigas, estructuras, tabiques… y ahora hay plantas nuevas y hasta un ático.
Eso también es obra nueva.
Y eso significa que entra en juego una ley muy concreta: la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
Si tu vivienda es de obra nueva…
Tienes una garantía legal de 3 años por defectos que afecten a la habitabilidad.
Y ese plazo no empieza cuando tú compras, sino cuando el promotor recibe la obra terminada de manos del constructor.
🔍 Ojo:
Esto incluye humedades, siempre que comprometan la habitabilidad.
Y aquí viene el combo de plazos que debes entender muy bien:
- 3 años desde la recepción de la obra para que aparezca el defecto (la mancha, la humedad… lo que sea).
- Una vez aparece, tienes 2 años para reclamar o demandar.
💡 Y no te líes con esto: ese segundo plazo (el de 2 años) es de prescripción, no de caducidad.
Eso significa que si haces una reclamación fehaciente, como enviar un burofax, el plazo se reinicia.
Mientras no estés dormido en los laureles, no pierdes tus derechos.
¿Y si compraste una vivienda de segunda mano?
Aquí cambia el panorama. Y el plazo. Y el riesgo.
Si la casa era de segunda mano y aparece una humedad, puedes reclamar por vicios ocultos, pero…
- Solo tienes 6 meses desde la compraventa para interponer la demanda.
- Este es un plazo de caducidad. Si se te pasa aunque sea un solo día… olvídalo.
El vendedor se lava las manos.
Y no basta con que haya humedad:
✅ Tiene que haber estado oculta (no visible a simple vista)
✅ Y un perito debe acreditar que ya existía antes de la venta
En resumen: si estaba ahí y no la viste, y además se puede demostrar que estaba camuflada… entonces puedes reclamar.
Si era evidente o salió después sin pruebas claras, lo tienes difícil.
¿Y si ya han pasado los 6 meses? ¿Estoy perdido?
No necesariamente. Existe un as bajo la manga en derecho civil: el principio aliud pro alio.
Traducción jurídica: “me diste una cosa por otra”. Gato por liebre.
Si la humedad es tan grave que convierte la vivienda en inhabitable, podrías defender que lo que te vendieron no era una vivienda, sino una ruina disfrazada.
Y en ese caso, se puede reclamar por incumplimiento contractual, con un plazo de hasta 5 años.
💥 Eso sí: esta es una vía compleja, arriesgada y no siempre rentable.
Necesitarás un informe pericial potente y estar dispuesto a batallar. Pero a veces, se gana.
Conclusión
Las humedades tras una compraventa son más comunes de lo que crees, pero también más técnicas de lo que parecen.
Todo depende de cuándo compraste, qué tipo de vivienda es, cuándo apareció el defecto y cómo actúas.
Así que si te ha pasado, no lo dejes pasar. El tiempo corre, y un mal consejo puede costarte miles.
Y si estás en ese punto donde no sabes si tienes derecho a reclamar, pero tienes la intuición de que algo no cuadra…
Es el momento de informarte, asesorarte y actuar con rigor.
Y si puedo ayudarte a entender tus opciones con claridad, estaré encantado de hacerlo: info@abogadosdelerna.es 644628968
🎥 ¿Prefieres que te lo cuente en persona?
Si quieres entenderlo de forma más visual, aquí te dejo el vídeo donde te explico todo lo que debes saber si aparece una humedad tras comprar tu casa.
Dale al play, sube el volumen… y no te pierdas ningún detalle.
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