Estás a punto de comprar… o vender una vivienda.
Todo va bien, ya has visto el piso, estáis de acuerdo con el precio, y de pronto te sueltan esta palabra:
“Tenemos que firmar un contrato de arras.”
Y tú, con cara de póker, piensas:
“¿Arras? ¿Eso qué es? ¿Cuánto se da? ¿Y qué pasa si luego alguno se echa atrás?”
Pues quédate tranquilo.
Porque aquí te voy a explicar qué son las arras, para qué sirven, qué tipos existen… y el error que puede costarte miles si no lo entiendes bien.
¿Qué son exactamente las arras?
Las arras son una señal o anticipo que se entrega cuando comprador y vendedor acuerdan una compraventa futura.
Pero no son solo una señal: son un precontrato.
Es decir: es un contrato previo al contrato definitivo de compraventa.
Y aunque sea “previo”, no es ninguna tontería: tiene que estar bien redactado, porque es legalmente vinculante.
¿Qué debe contener un contrato de arras?
Identificación de las partes Descripción del inmueble Precio total y forma de pago Cuantía de las arras (que luego se descuenta del precio final) Fecha límite para firmar la compraventa Reparto de gastos Consecuencias si alguien no cumple Y, por supuesto, la firma de ambas partes
¿Qué pasa si el banco no da la hipoteca?
Imagina esto:
Estás a punto de comprar una casa, pero necesitas financiación.
Firmas el contrato de arras, esperas la respuesta del banco… y te la deniegan.
Si el contrato no dice nada sobre este caso, puedes perder las arras. Porque no se ha firmado la compraventa en el plazo acordado.
Pero si incluyes una cláusula que diga algo como:
“Si no se consigue financiación bancaria dentro del plazo, el contrato quedará sin efecto y las arras se devolverán al comprador”,
entonces estás protegido.
Este tipo de detalles pueden salvarte miles de euros.
¿Cuáles son los tipos de arras? (Y por qué importa saberlo)
Aquí viene uno de los puntos más importantes… y más liosos.
En teoría, hay 3 tipos de arras.
En la práctica, la mayoría de contratos dicen una cosa… y en realidad son otra.
Vamos por partes:
1. Arras confirmatorias
Son simplemente una confirmación de que hay acuerdo.
Ejemplo:
Le das (tras reflejarlo en un contrato) 5.000 € al vendedor como señal y muestra de buena fe y voluntad de cumplir el posterior contrato de compraventa.
2. Arras penales
Parecidas a las anteriores, pero con un “castigo” pactado.
Si alguien no cumple, pierde lo que dio (si fue el comprador) o debe devolver el doble (si fue el vendedor).
Ejemplo:
El comprador se echa atrás: pierde las arras.
El vendedor se echa atrás: devuelve el doble.
Pero NO permiten retirarse del contrato libremente. Solo aplican si hay incumplimiento injustificado.
3. Arras penitenciales (las famosas del 1454 del Código Civil)
Este es el “me lo he pensado mejor y no quiero seguir”.
Permiten romper el contrato libremente, sin justificación, y sin consecuencias legales graves más allá de perder o devolver el doble de las arras.
Artículo fácil de recordar: 1454 (capicúa).
Pero cuidado: tiene que estar perfectamente expresado en el contrato.
No basta con poner “arras penitenciales” en el Word.
Si no indicas claramente que las partes pueden desistir perdiendo o devolviendo el doble, el contrato no será penitencial, sino penal.
Incluso los tribunales han rechazado contratos que decían ser penitenciales… pero no incluían esa cláusula clave.
¿Y si no entiendo la diferencia entre penal y penitencial?
No te preocupes.
A veces ni el propio Tribunal Supremo lo tiene claro del todo.
Quédate con esto:
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Penales: si te echas atrás, incumples. Hay castigo, pero no puedes deshacer el contrato por tu cuenta.
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Penitenciales: puedes retirarte libremente, pero asumes la pérdida de lo entregado (o devuelves el doble si eres el vendedor).
¿Cuánto se suele dar como arras?
Lo habitual es entre el 5 % y el 10 % del precio de venta.
Personalmente, creo que el 10 % es una buena cantidad para que ambas partes se tomen el acuerdo en serio.
Ejemplo:
Si vas a comprar una vivienda de 200.000 €, darías entre 10.000 y 20.000 € como arras.
¿Se puede prorrogar la firma?
Sí.
Pero no vale con un “nos damos un par de semanas más”.
Debe hacerse por escrito, mediante un anexo que:
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- Identifique a las partes
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- Explique el motivo de la prórroga
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- Fije una nueva fecha
-
- Y esté firmado por todos
Nada de llamadas, mensajes o palabras de confianza. Todo por escrito.
Conclusión
Firmar un contrato de arras parece un paso simple… pero es uno de los puntos más delicados en cualquier compraventa.
Y aunque mucha gente lo ve como un mero “documento de reserva”, la realidad es que es un contrato con efectos legales potentes, que puede protegerte… o dejarte vendido si no está bien redactado.
Así que antes de firmar nada:
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- Asegúrate de saber qué tipo de arras estás pactando.
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- Revisa (o encarga que revisen) el contrato a conciencia.
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- Y si no lo tienes claro, pide ayuda.
¿Quieres ver todo esto explicado con ejemplos reales?
Te lo cuento paso a paso en este vídeo.
Si quieres entender las arras de verdad, este vídeo es para ti: