Un propietario quiere recuperar su piso porque el inquilino lleva meses sin pagar. Pero no quiere pasar por todo el juicio. Solo quiere que se marche… aunque eso signifique perdonarle parte de la deuda.
¿Se puede?
Sí. Y tiene nombre: transacción judicial.
¿Qué es una transacción judicial en un desahucio?
Es un acuerdo entre el arrendador y el inquilino, aprobado por el juzgado, donde el propietario puede condonar parte o toda la deuda (y también las costas) a cambio de que el inquilino se marche voluntariamente en una fecha pactada.
Este acuerdo tiene base legal en el artículo 437.3 de la LEC, que permite al arrendador proponer una condonación total o parcial de la deuda a cambio del desalojo voluntario del inmueble en un plazo no superior a quince días desde la recepción de la demanda. Es una solución rápida y eficaz para cerrar el procedimiento sin necesidad de celebrar juicio.
¿Y si el inquilino no cumple?
La Ley lo prevé: si el inquilino acepta el acuerdo, pero luego no se va en la fecha pactada, el juzgado puede ejecutar directamente el desahucio (el “lanzamiento”), sin necesidad de notificarle otra vez.
“La resolución que homologue la transacción declarará que, de no cumplirse con el plazo del desalojo, se llevará a cabo el lanzamiento sin más trámite.”
(Artículo 21.3 de la LEC)
Y el juzgado ya deja fijada una fecha alternativa para ese lanzamiento, que será inmediata (máximo 15 días después del plazo voluntario), según el artículo 447.1 de la LEC.
¿Pierde el casero el derecho a reclamar la deuda?
No necesariamente.
La transacción tiene una condición resolutoria: si el inquilino no cumple y no se va, el casero puede recuperar el derecho a reclamar la deuda condonada (rentas y costas), como si el acuerdo no hubiera existido.
Eso sí: si el inquilino sí cumple y se marcha en plazo, la deuda queda perdonada, y ahí termina todo.
¿Qué consigue el arrendador con esta vía?
✅ Evita juicios largos y costosos
✅ Recupera la vivienda con rapidez
✅ Puede ahorrarse más meses de impago
✅ Tiene una vía de ejecución automática si el inquilino incumple
✅ Mantiene el derecho a reclamar si el acuerdo se rompe
Conclusión
La transacción judicial es una herramienta legal que permite al arrendador cerrar el conflicto de forma pactada y eficaz, recuperando su inmueble sin necesidad de agotar todo el procedimiento judicial.
Es flexible, rápida y protege ambas partes. Pero hay que redactarla con precisión jurídica para evitar sorpresas.
Si estás en una situación similar —ya sea como arrendador o como inquilino— y quieres saber si esta vía es la adecuada para ti, no dudes en consultarlo. Porque a veces, negociar con respaldo legal es la mejor forma de ganar.
Y recuerda que si necesitas ayuda siempre puedes hacer click aquí y consultarnos vía WhatssApp, contactarnos vía e-mail a info@abogadosdelerna.es o llamar al 644 62 89 68
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