Muchos inquilinos, al enfrentarse a una demanda de desahucio por falta de pago, intentan defenderse alegando que el casero les debe dinero: por reparaciones, por la fianza, por obras no reembolsadas… Y entonces plantean una compensación.
¿Funciona?
No. Y la Ley lo deja muy claro.
¿Qué es la reconvención y por qué está prohibida en estos juicios?
En Derecho, la reconvención es cuando el demandado aprovecha el mismo procedimiento para presentar una contra-demanda.
Pero en el caso de los desahucios por impago de rentas, esta estrategia no está permitida.
El artículo 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) lo prohíbe expresamente en aquellos juicios verbales que deban terminar sin efectos de cosa juzgada. ¿Y qué tipo de juicio es este? Precisamente el juicio de desahucio por impago de alquiler.
¿Por qué no hay efectos de cosa juzgada?
Porque el proceso de desahucio es especial, rápido y limitado en alegaciones. El objetivo principal es resolver si el arrendatario debe o no abandonar el inmueble por impago, sin entrar a debatir otras cuestiones complejas.
Por tanto, la sentencia que lo resuelve no tiene efectos de cosa juzgada. Y al no tenerlos, no se permite reconvención.
¿Y la fianza? ¿Puede el inquilino usarla para «compensar» lo que debe?
No. Aquí también hay jurisprudencia pacífica: no se puede compensar la deuda por rentas con la fianza, salvo acuerdo explícito con el arrendador.
“La obligación principal del arrendatario es el pago de la renta, y no puede sustituirse por otra forma de cumplimiento sin el consentimiento del arrendador.”
— Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, 23/01/2009
Además, la fianza no se considera una deuda líquida y exigible hasta que no se entregue el inmueble y se hayan comprobado daños, gastos o impagos.
Entonces… ¿cómo se reclama la fianza?
Si hay desacuerdo sobre su devolución, el inquilino deberá presentar una demanda aparte, mediante el procedimiento declarativo correspondiente, según la cuantía (art. 249.1.6º de la LEC).
No puede resolverlo dentro del juicio de desahucio. No puede compensarlo por su cuenta. Y no puede retrasar el desalojo con esa excusa.
¿Qué pasa si el inquilino intenta compensar sin acuerdo?
Que el juez no lo admitirá, y seguirá adelante con el desahucio.
“La compensación que se pretende es improcedente, ya que se trata de créditos de naturaleza distinta, cuyo importe y exigibilidad no ha sido acreditada.”
— Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid nº 95/2017
Conclusión
En un procedimiento de desahucio por impago:
❌ No se admite reconvención
❌ No se puede alegar compensación por la fianza
❌ No se paraliza el desahucio por supuestas deudas del arrendador
✅ El objetivo es claro: decidir si el inquilino debe marcharse por impago, sin distracciones procesales.
Si eres propietario y te han planteado estas objeciones, o eres inquilino y no sabes cómo reclamar lo que crees que te corresponde, consúltalo con un abogado. Porque en estos procesos, la Ley protege… pero hay que saber por dónde entrar.
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