Vender la vivienda o adjudicársela a uno: las dos soluciones más habituales
Cuando termina un matrimonio sujeto al régimen de gananciales, no basta con decidir divorciarse. También puede ser necesario repartir la vivienda, las cuentas bancarias, los vehículos, las deudas y el resto del patrimonio común.
Este proceso se conoce como liquidación de la sociedad de gananciales.
En la práctica, la principal duda suele aparecer cuando el patrimonio está formado fundamentalmente por una vivienda:
- ¿Se puede vender y repartir el dinero?
- ¿Puede quedarse uno de los cónyuges con toda la casa?
- ¿Qué ocurre con la hipoteca?
- ¿Cuánto debe pagarse al otro cónyuge?
- ¿Es obligatorio liquidar los gananciales al mismo tiempo que el divorcio?
Las dos soluciones más habituales son vender la vivienda a una tercera persona o adjudicarla íntegramente a uno de los cónyuges, compensando económicamente al otro.
¿Qué significa liquidar la sociedad de gananciales?
Liquidar la sociedad de gananciales consiste en determinar qué bienes y deudas forman parte del patrimonio común, calcular su valor y repartir el resultado entre ambos cónyuges.
El Código Civil establece que la liquidación comienza con un inventario del activo y del pasivo. Una vez pagadas o descontadas las deudas, el patrimonio restante debe dividirse por mitad entre los cónyuges.
Por tanto, antes de repartir hay que distinguir:
El activo
Puede incluir, entre otros bienes:
- La vivienda familiar.
- Segundas residencias.
- Dinero existente en cuentas comunes.
- Vehículos.
- Acciones o inversiones.
- Muebles de valor.
- Negocios o participaciones empresariales.
- Cantidades que uno de los cónyuges deba reintegrar a la sociedad.
El pasivo
Puede incluir:
- El capital pendiente de la hipoteca.
- Préstamos comunes.
- Deudas de la sociedad de gananciales.
- Cantidades abonadas por uno de los cónyuges que debían haberse pagado con dinero común.
- Reintegros o créditos entre los cónyuges y la sociedad.
Solo después de calcular correctamente el activo y el pasivo puede saberse cuánto corresponde realmente a cada uno.
Opción 1: vender la vivienda y repartir el dinero
La primera opción consiste en vender la vivienda a una tercera persona.
Esta suele ser la solución más limpia cuando ninguno de los dos quiere o puede conservar el inmueble.
Una vez realizada la venta, normalmente se utiliza parte del precio para cancelar la hipoteca pendiente y pagar los gastos asociados. El dinero restante se integra en la liquidación y se reparte entre los cónyuges conforme a lo que corresponda a cada uno.
Ejemplo de venta de la vivienda
Imaginemos que la vivienda se vende por 250.000 euros y todavía quedan pendientes 70.000 euros de hipoteca.
El resultado inicial sería:
- Precio de venta: 250.000 euros.
- Hipoteca pendiente: 70.000 euros.
- Patrimonio neto antes de gastos: 180.000 euros.
Si no existen otras deudas, créditos o circunstancias que deban tenerse en cuenta, corresponderían aproximadamente 90.000 euros a cada cónyuge, descontando previamente los gastos e impuestos asociados a la operación.
No obstante, el reparto no siempre consiste simplemente en dividir el precio de venta entre dos. Puede ser necesario ajustar el resultado cuando uno de los cónyuges haya pagado cuotas de hipoteca, reformas u otras obligaciones con dinero privativo.
Ventajas de vender la vivienda
Vender permite:
- Cancelar completamente la hipoteca.
- Evitar que los excónyuges sigan vinculados al mismo inmueble.
- Obtener liquidez para que cada uno pueda reorganizar su vida.
- Evitar discusiones futuras sobre reparaciones, impuestos o gastos de comunidad.
- Reducir el riesgo de impago por parte del cónyuge que se queda utilizando la vivienda.
También evita uno de los principales problemas de la adjudicación: conseguir que el banco libere de la hipoteca al cónyuge que deja de ser propietario.
Inconvenientes de vender
La venta puede no ser la mejor opción cuando:
- Uno de los cónyuges desea continuar viviendo en la casa.
- Los hijos siguen residiendo en ella.
- El mercado inmobiliario no permite obtener un precio razonable.
- Existen dificultades para encontrar comprador.
- La venta produciría una ganancia patrimonial elevada.
- La hipoteca tiene unas condiciones económicas especialmente favorables.
Además, ambos deberán ponerse de acuerdo sobre el precio, la inmobiliaria, las visitas y las condiciones de la operación.
¿Qué impuestos puede generar la venta?
La venta a un tercero puede generar una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF. También debe analizarse la posible plusvalía municipal y la aplicación de exenciones, como la reinversión en vivienda habitual en determinados supuestos.
La tributación dependerá del precio y fecha de adquisición, del precio de venta, del carácter habitual de la vivienda y de las circunstancias personales de cada cónyuge. Por eso debe calcularse antes de aceptar una oferta.
Opción 2: adjudicar toda la vivienda a uno de los cónyuges
La segunda posibilidad es que uno de los cónyuges se quede con el cien por cien de la vivienda.
Esto se denomina adjudicación del inmueble dentro de la liquidación de la sociedad de gananciales.
Como una vivienda normalmente no puede dividirse físicamente por la mitad, puede adjudicarse a una sola persona, siempre que esta compense al otro cónyuge por el valor que le corresponde. El Código Civil admite la adjudicación de un bien indivisible a uno de los interesados a cambio de abonar en dinero el exceso.
Esta opción resulta especialmente habitual cuando uno desea permanecer en la vivienda familiar y dispone de capacidad económica para asumirla.
¿Cuánto debe pagar quien se queda con la vivienda?
Para calcular la compensación deben conocerse, como mínimo:
- El valor actual de mercado de la vivienda.
- El capital pendiente de la hipoteca.
- Los porcentajes o derechos de cada cónyuge.
- Las cantidades privativas aportadas por cada uno.
- Los posibles créditos y deudas incluidos en la liquidación.
- El resto de los bienes gananciales.
Ejemplo de adjudicación a uno de los cónyuges
Imaginemos nuevamente:
- Valor actual de la vivienda: 250.000 euros.
- Hipoteca pendiente: 70.000 euros.
- Valor neto: 180.000 euros.
Si ambos tienen derecho a la mitad del patrimonio neto, a cada uno le corresponderían 90.000 euros.
Uno de los cónyuges podría adjudicarse la vivienda y compensar al otro con 90.000 euros, además de asumir internamente el pago de la hipoteca.
La compensación no tiene que realizarse necesariamente entregando todo el dinero en ese mismo momento. Dependiendo del acuerdo, puede articularse mediante:
- Un pago inmediato.
- Un pago aplazado.
- La adjudicación al otro de ahorros u otros bienes.
- La compensación con créditos existentes.
- Una nueva financiación.
- La asunción de determinadas deudas.
El acuerdo debe dejar claramente establecido el importe, el plazo y las garantías aplicables.
La propiedad y la hipoteca son dos cuestiones diferentes
Este es el punto más importante cuando uno de los cónyuges se queda con la vivienda.
Una cosa es que la casa pase a ser propiedad exclusiva de uno de ellos y otra distinta es que el otro quede liberado del préstamo hipotecario.
Los cónyuges pueden acordar que uno se adjudique la vivienda y pague todas las cuotas pendientes. Sin embargo, este acuerdo interno no obliga al banco.
Para sustituir a uno de los deudores y liberarlo completamente es necesario el consentimiento de la entidad financiera. El artículo 1205 del Código Civil establece que la sustitución de un deudor no puede realizarse sin el consentimiento del acreedor.
Por tanto, puede producirse una situación peligrosa:
- Uno deja de ser propietario de la vivienda.
- El otro se compromete a pagar la hipoteca.
- Pero ambos continúan figurando como deudores ante el banco.
Si el adjudicatario deja de pagar, la entidad podría reclamar también al excónyuge que ya no es dueño del inmueble.
¿Cómo puede conseguirse que el banco libere al otro cónyuge?
La liberación puede intentarse mediante una novación o subrogación de deudor.
El banco estudiará si la persona que desea quedarse con el préstamo tiene ingresos y solvencia suficientes para responder por sí sola.
La entidad puede:
- Aceptar la liberación del otro cónyuge.
- Exigir nuevas garantías.
- Solicitar un avalista.
- Modificar las condiciones del préstamo.
- Rechazar la operación.
La normativa sobre crédito inmobiliario se aplica también a los supuestos de subrogación de deudor y novación modificativa del préstamo.
Por ello, antes de cerrar definitivamente la liquidación conviene consultar al banco y saber si aceptará que el préstamo quede únicamente a nombre del adjudicatario.
¿Qué ocurre si el banco no acepta?
Si el banco no permite eliminar a uno de los deudores, existen varias alternativas:
Mantener temporalmente ambos nombres en la hipoteca
Puede pactarse que uno pague todas las cuotas, aunque ambos continúen siendo responsables frente al banco.
Es una solución posible, pero arriesgada para quien deja la vivienda. Además, la deuda puede dificultarle solicitar otra hipoteca o financiación.
Contratar una nueva hipoteca
El cónyuge adjudicatario puede obtener una nueva financiación a su nombre, cancelar el préstamo anterior y pagar la compensación al otro.
Su viabilidad dependerá de sus ingresos, edad, estabilidad laboral y nivel de endeudamiento.
Incorporar un avalista o nuevo deudor
En algunos casos, el banco puede aceptar la salida de uno de los cónyuges si entra otra persona con solvencia suficiente.
Vender la vivienda
Cuando no es posible financiar la adjudicación ni liberar al otro de la hipoteca, vender el inmueble puede ser la solución más segura.
¿Puede uno quedarse con todos los bienes gananciales?
Sí, es posible acordar que uno de los cónyuges reciba todos o casi todos los bienes comunes.
No obstante, el otro deberá recibir el valor económico correspondiente a su participación, ya sea mediante dinero, otros bienes, reconocimiento de una deuda o alguna fórmula equivalente.
Por ejemplo, uno puede recibir:
- La vivienda.
- El vehículo.
- Las cuentas comunes.
- Otros bienes gananciales.
A cambio, deberá compensar al otro hasta igualar el valor de su haber ganancial.
El Código Civil establece que, una vez descontadas las deudas y reintegros, el remanente debe dividirse por mitad.
Por tanto, quedarse con todos los bienes no significa que el otro cónyuge pierda gratuitamente su mitad.
¿Puede uno renunciar a todo sin recibir nada?
Debe analizarse con mucho cuidado.
Cuando uno de los cónyuges recibe menos de lo que le corresponde sin una contraprestación real, la operación podría no considerarse una simple liquidación equilibrada. Podría existir una donación, una transmisión adicional o un exceso de adjudicación con consecuencias fiscales diferentes.
No basta con denominar al acuerdo “liquidación de gananciales”. El contenido económico real de la operación debe quedar correctamente reflejado y justificado.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha señalado que los desplazamientos adicionales entre patrimonios deben expresar claramente su causa y documentarse de forma adecuada.
Otras opciones para liquidar los gananciales
Aunque vender o adjudicar la vivienda a uno son las soluciones más habituales, también existen otras posibilidades.
Formar dos lotes de bienes
Cuando existen varios bienes, pueden formarse dos lotes de valor semejante.
Por ejemplo:
- Un cónyuge recibe la vivienda.
- El otro recibe una segunda residencia, ahorros y un vehículo.
- Se abona en dinero la diferencia restante.
Esta opción puede evitar la venta cuando existe patrimonio suficiente para realizar un reparto equilibrado.
Adjudicar la vivienda a ambos por mitades
Los cónyuges pueden liquidar la sociedad de gananciales y pasar a ser copropietarios ordinarios de la vivienda al 50 %.
De esta forma se liquida el régimen ganancial, pero se mantiene el inmueble en proindiviso.
Puede servir como solución temporal, aunque los excónyuges continuarán vinculados y deberán acordar quién utiliza la vivienda, quién paga los gastos y cuándo se venderá.
Liquidar primero y vender más adelante
También puede acordarse la adjudicación por mitades y establecer un plazo para poner la vivienda a la venta.
El acuerdo debería regular:
- Quién puede vivir temporalmente en ella.
- Quién paga la hipoteca.
- Cómo se distribuyen los gastos.
- Qué precio mínimo se aceptará.
- Qué ocurre si no aparece comprador.
- Cómo se organizarán las visitas.
Acudir a una liquidación judicial
Cuando no existe acuerdo sobre los bienes, su valor o su reparto, cualquiera de los cónyuges puede acudir al procedimiento judicial de liquidación del régimen económico matrimonial regulado en los artículos 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Este procedimiento puede implicar la formación judicial del inventario, la valoración de los bienes y la posterior propuesta de liquidación.
Normalmente será más lento y costoso que alcanzar un acuerdo.
¿Es obligatorio liquidar los gananciales al divorciarse?
No es obligatorio realizar ambas operaciones al mismo tiempo.
El divorcio disuelve el matrimonio y la sociedad de gananciales, pero el patrimonio puede permanecer sin liquidar durante un tiempo.
No existe un plazo general que obligue a los excónyuges a efectuar inmediatamente el reparto. Sin embargo, cuanto más tiempo transcurre, más difícil puede resultar reconstruir pagos, deudas, gastos e inversiones.
Cuando existe acuerdo, la liquidación puede incluirse en el convenio regulador o formalizarse posteriormente en el documento correspondiente. La liquidación del régimen económico matrimonial es una materia propia del convenio regulador.
¿Qué impuestos tiene la adjudicación a uno de los cónyuges?
La fiscalidad depende de cómo se realice exactamente el reparto.
La normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados contempla la exención de las adjudicaciones realizadas a los cónyuges en pago de su haber ganancial. Asimismo, la Ley del IRPF establece que, en principio, la disolución de la sociedad de gananciales no supone una alteración patrimonial ni permite actualizar el valor fiscal de los bienes recibidos.
Además, las adjudicaciones efectuadas propiamente dentro de la liquidación de gananciales no están sujetas a la plusvalía municipal, sin perjuicio de la tributación que pueda producirse en una transmisión posterior.
Sin embargo, el resultado puede cambiar cuando:
- El reparto no respeta los derechos económicos de cada cónyuge.
- Existe un exceso de adjudicación no justificado.
- Uno renuncia gratuitamente a parte de sus bienes.
- Se introducen bienes privativos en la operación.
- Se actualizan indebidamente los valores fiscales.
- La operación contiene realmente una compraventa o donación adicional.
Por ello, la fiscalidad debe revisarse antes de firmar y no después.
¿Qué opción es mejor: vender o adjudicar la vivienda a uno?
Vender puede ser la mejor opción cuando:
- Ninguno quiere conservar la vivienda.
- Ninguno puede asumir por sí solo la hipoteca.
- El banco no acepta liberar a uno de los deudores.
- Ambos necesitan liquidez.
- Se desea romper completamente la relación económica.
- El inmueble puede venderse a un precio razonable.
Adjudicarla a uno puede ser preferible cuando:
- Uno quiere permanecer en la casa.
- Existen hijos que continúan viviendo en ella.
- El adjudicatario puede compensar al otro.
- Tiene solvencia para asumir la hipoteca.
- El banco acepta liberar al otro cónyuge.
- Vender en ese momento supondría una pérdida económica.
La mejor opción no depende únicamente del valor de la vivienda. También deben analizarse la hipoteca, los ingresos, la fiscalidad, las necesidades de los hijos y la capacidad real de cada cónyuge para cumplir el acuerdo.
Preguntas frecuentes
¿Uno de los cónyuges puede obligar al otro a vender?
Cuando no existe acuerdo y el bien no puede dividirse, puede solicitarse judicialmente la terminación de la situación común.
El Código Civil establece que, si el bien es indivisible y los propietarios no acuerdan adjudicárselo a uno compensando al otro, deberá venderse y repartirse su precio.
¿La compensación debe pagarse inmediatamente?
No necesariamente. Puede pactarse un pago aplazado, pero es recomendable establecer fechas, garantías, intereses en caso de retraso y consecuencias del incumplimiento.
¿Asumir la hipoteca puede servir como compensación?
La deuda pendiente debe tenerse en cuenta al calcular el valor neto del patrimonio. También puede formar parte del acuerdo económico entre los cónyuges.
Sin embargo, la asunción interna del pago no libera al otro deudor frente al banco sin consentimiento de la entidad.
¿Debemos tasar la vivienda?
No siempre es obligatorio encargar una tasación oficial, pero sí resulta muy recomendable conocer su valor real.
Utilizar un valor artificialmente bajo o alto puede perjudicar a uno de los cónyuges y generar problemas fiscales o futuros conflictos.
¿Podemos liquidar los gananciales aunque ya estemos divorciados?
Sí. La liquidación puede realizarse años después del divorcio, aunque retrasarla normalmente complica la determinación de los gastos, pagos y derechos de cada uno.
¿Queréis vender la vivienda o que uno se quede con ella?
En Abogados de Lerna podemos estudiar vuestro patrimonio, calcular las adjudicaciones y preparar un acuerdo para liquidar la sociedad de gananciales.
Analizamos las dos principales alternativas —vender los bienes o adjudicarlos a uno de los cónyuges— y prestamos especial atención a la vivienda, la hipoteca, la compensación económica y las posibles consecuencias fiscales.